http://nethgr.com/index.php zh-cn http://nethgr.com/read.php?417 nethgr <nethgr@yahoo.com> Sun, 22 Jun 2008 08:55:58 +0000 http://nethgr.com/read.php?417
Tags - sense , love ]]> http://nethgr.com/read.php?416 nethgr <nethgr@yahoo.com> Tue, 03 Jun 2008 16:30:14 +0000 http://nethgr.com/read.php?416    说起来容易做起来难，在房地产行业中，每一个经营动作的背后都意味着巨额的投资，授权有可能意味着这些投资有去无回。投资的最后损失应该由谁来埋单呢？企业管理者在授权问题上，往往非常慎重。有些企业虽然发展速度很快，年销售收入达到数十亿人民币，在异地有数个项目同时开发，但内部管理体系还是非常集权的，有的可能变通为授权于自己最熟悉、最知根知底的亲信，有的干脆用自己的亲戚来“执掌朝政”。现在所要研究的问题是，授权的对象是谁？该授多少？如何授予？

   授权的对象是权力，那权力是什么？有标准吗？能管理吗？在这我先不直接对权力进行定义，我相信每一个人都有各自的理解，都会给出自己的定义，我想从另一个相关的角度——责任，给出一个对权力的解释：责任中心。大家都知道，管理学有一个基本的原则：权、责一起授予，即权责对等原则。在企业管理实践中，单独分析权力是没有意义的，将权责连起来分析，其结果才具有对实践的指导意义。再者，管理会计体系对责任中心给出了科学的、详细的定义，同时会计核算体系又能够对其进行精确的计量，这些成熟的企业管理信息系统，恰恰给出了我们对权力实施管理的依据和基础。可以按各种不同的纬度对权力进行定义，但我认为，最好是以责任中心为纲，对权力进行系统的分析和管理。

   在房地产企业中，最牵扯管理层精力的事情之一是对异地项目公司的管理。俗话说，距离增加美感，但距离也增加了管理的难度。目前国内企业的管理，“人制”的基础往往大于“法制”的基础，个体获取外界信息的难度随着距离的增加而增大，在企业内部信息系统不健全的情况下，对异地企业的管理着实让老板犯愁。

   房地产企业异地项目公司的五类定位：



   若按典型的三级管理体系分析，城市公司定位一般集中在3、4和5，4的比例较大；项目公司一般为1和2，2的比例较大。为什么会出现上述定位分布的离散度？现在我们来分析一下，项目公司定位的后面是对业务的授权，业务授权的背后是对人的授权，影响对人员授权的原因是什么？授权能够在制度和体制范围内实施管理吗？

   不同企业的授权方式：

   1、异地公司团队人员不整齐，能力参差不齐，对于一些影响项目成功与否的关键环节，例如：策划、设计等，拿到公司总部来完成，或是就近集中于某一城市，由其对辐射范围内的项目实施统一管理和支持。

   2、当引进职业经理后，由于在某几个问题上的认知与高层达成高度的一致，致使对其授予充分的权力，但在日后的经营过程中，问题频出，其在管理层心中的地位是“与日递减”，出于降低业务风险的考虑，管理层开始收权，最终的结果是职业经理人满腹怨言地离去。

   3、在企业实践中，管理层授予权力的标准是员工的忠诚度，信任是唯一的基础，企业中关键岗位和主要管理层常常是老板的同学、战友和亲属。

   4、建立异地项目公司之后，责权配置不平衡，经常是责任大于权力，例如责任要求项目公司控制项目成本，但实际的权力只是控制施工阶段费用的支出，材料采购全部由总部包办，策划和设计更是没有能力和机会介入，当项目公司成立和项目人员到位时，施工图纸、工程预算、主材供应商都已全部确定完毕。

   5、对项目公司的授权没有定数，今年权限下放了，明年有可能就收走了。例如在策划定位阶段，由于异地的风土人情、自然环境、市场购买能力、历史形成的消费习惯和大众鉴赏标准等因素，项目策划定位尽量由当地项目公司为主制定，这可能会在前几个项目过程中交学费，但从长远来看，用当地的人做当地的事情不失为一个比较好的解决办法。但实际是，当地市场中很难寻觅合格的中介机构，当地的市场还没有培养出高素质的策划人员，公司只能从总部抽调精兵强将进入新的市场，人员解决了，但管理归属问题会在内部长期摇摆。工作中成绩卓著时，总部信任度增强，对方案的审批次数和程度会有所降低，审批流程也大为简化；当项目出现问题时，今后的工作总部基本全面介入，处处审批，时时把关。

   6、美国霍顿（Horton）认识到，必须设定明确的目标，只有每一个分公司达到目标，整个公司才有可能成功。分公司必须和总公司一起设定目标，给分公司提供必要的资源、服务和支持，成功才有可能达成。具体如何执行？完全是由分公司决定，“因为房地产业始终是一个地域性的行业，总部不可能了解所有地区市场的特性，必须有了解当地市场的人来执行。我们分散建筑活动以赋予我们的地方公司负责人更多的经营自主权。我们相信各地的总经理熟悉各地的情况，能更好地决策。”通过已有的分支机构来管理新拓展的市场，此举使霍顿避免了管理费用的增加。在少有大开发商敢冒险进入的小型“卫星市场”中，霍顿相信他们将发现和把握未来的商机。

   7、万科现有的管理平台形成于2000年，强调的是专业化总部。但万科预计在2006年以后的3年后其三大业务区域的各自规模都将与现在的集团规模差不多，鉴于这一增长态势，万科将管理架构调整为“战略总部、专业区域、一线执行”，将专业总部的职能放到各个区域，由单独成立的区域管理总部代表总部，就近行使包括项目、规划设计、工程、销售、市场定位甚至部分项目融资等方面权限，总部则将继续把握信息、人事、财务和资金安排，以支撑未来的健康发展，获得比目前更为有利的行业地位。

   影响授权的三方面因素：

   1、 职业经理人体系：城市公司、项目公司负责人或开发团队的职业能力水平；

   2、 管理标准体系：对异地公司业务过程的管理标准和授权尺度；

   3、 经营管理报表体系：对异地公司业务过程信息的实时掌握。

   上述三个方面也可以理解为对象、标准和过程反馈，这三者构成了一个简单的管理循环，可以实施过程中的调整和持续的优化。

   其一，作为授权对象的各级职业经理人，有时会碰到以下三个问题：

   1. “权力扩大了，你能够给客户提供怎样的价值？”

   2. “你自身具备使用新权力的能力和技能吗？”

   3. “能力和技能不足，无法熟练运用新的权力时，你该怎么办？”

   对职业经理人职业能力的评估是授权管理的基础。

   其二，授权尺度的界定，需要最高管理层从战略和业务模式层面进行分析确定。例如，一个全国发展的开发商，基本都会建立三级管理体系（总部－城市－项目），当介入房地产金融领域时，还会增加到四级管理体系（总部－区域－城市－项目）。对于区域公司和城市公司的管理定位，基本就决定了对其的授权尺度。在前文提到的项目公司五种定位中，越高级别的责任中心，所需的权限授予也越多。开发商城市公司责任中心定位级别越高，对于企业的快速发展越有利。

   其三，在授权管理过程中，需要经常进行调整，这就是通常所说的管理艺术所在，在没有经营管理报表体系支持下，就真要凭借最高管理层的管理直觉和管理艺术水平了！此时，总部中层管理人员是无法介入其中的。当企业组织体系比较庞大，异地公司众多，仅依靠少数几个决策者实施对授权的管理，经常会顾此失彼。如果能够建立起一个内部报表体系，对企业业务过程信息进行实时报告和分析，对于管理基础完善，业务和管理能力强的业务单元授予较多的权力，而对于相反的较差的单位，则由总部牵头制定改进或调整计划，努力使其实现公司为其制定的目标水平，最终达到企业管理的标准化、一体化。只有这时，授权管理才会进入制度化的轨道。
文章来源：中国房商网
Tags - realty ]]> http://nethgr.com/read.php?415 nethgr <nethgr@yahoo.com> Tue, 13 May 2008 03:22:27 +0000 http://nethgr.com/read.php?415 在itunes，按著shift 鍵不放，再點擊回復(restore) 就可以選擇自行下載的不同版本firmware

每次restore完也要重新jailbreak activate的

所以如無必要也不要restore



Tags - apple ]]> http://nethgr.com/read.php?414 nethgr <nethgr@yahoo.com> Fri, 09 May 2008 18:30:34 +0000 http://nethgr.com/read.php?414
人只有在一个很安静的地方才会思考自己的过去和总结自己的得失。很久没有这么安静过了，猛一想已经回来快2年了，做了无数的事情还是感觉什么事情都没做。在批评与吹捧中学习着、总结着。。。

为了工作，整天奉承着那些官员与领导，和朋友、同学也疏远了。

人过得越来越俗。。。
Tags - sense ]]> http://nethgr.com/read.php?413 nethgr <nethgr@yahoo.com> Thu, 24 Jan 2008 01:47:53 +0000 http://nethgr.com/read.php?413
可悲的一幕发生了，轮子撞破了Q7的右前保险杠，右前轮的轮胎也被他的钢圈给刮破了。

咳，标准的飞来横祸。 ]]> http://nethgr.com/read.php?412 nethgr <nethgr@yahoo.com> Sun, 20 Jan 2008 15:46:31 +0000 http://nethgr.com/read.php?412
今天下午终于等到了那个重要的电话。

答应了。

从来没有这么高兴过，自己的事业辛辛苦苦后一丝的希望就能给自己一天的好心情。

下周就去审批2个地道口的牌子。希望在审批的过程中能顺利。 ]]> http://nethgr.com/read.php?411 nethgr <nethgr@yahoo.com> Fri, 18 Jan 2008 17:13:29 +0000 http://nethgr.com/read.php?411
上午去上海跟一个广告经营中心的一个高级业务经理碰了个头，感觉还可以。

常州的局面还是没有打开。

其实老板的作用就是如何选好人，用好人，最后让这些人帮你做事，什么事情都要老板做那不叫做老板。


Tags - sense ]]> http://nethgr.com/read.php?410 nethgr <nethgr@yahoo.com> Sun, 16 Dec 2007 17:21:48 +0000 http://nethgr.com/read.php?410 于是决定下周开始至少2片日志，记录自己生活中最开心的2件事情。

加油！努力！
Tags - sense ]]> http://nethgr.com/read.php?409 nethgr <nethgr@yahoo.com> Wed, 24 Oct 2007 15:57:19 +0000 http://nethgr.com/read.php?409 从机场出来就上乌山，宁杭高速方向开，入弯后就一直开 以后就不要往宁杭高速走 直开就行了。
1个小时就可以到常州南（武进）
中途还看到了个壮景，沿江告诉居然过常州的时候是直接从隔湖里穿过的，大桥有2公里长，震撼啊。
]]> http://nethgr.com/read.php?406 nethgr <nethgr@yahoo.com> Sun, 14 Oct 2007 15:59:27 +0000 http://nethgr.com/read.php?406 这些天一直在想喜欢人是一种什么感觉?
 无意间见到这样的帖子,觉得很有趣!
 这算不算是帮男士们说话呢?

在人多场合的时候，跟他不要抬杠，即使他真的说错了，男人是要面子的  

睡着以后不要叫醒他，尽管是问他冷不冷，惊醒后他很难再睡

有时要学会沉默

在众人面前要收起我的本性，要安分，即使真的不自在

不要反复一个问题，即使是他的错

说话要有依据，不该开的玩笑不开，他很认真

对于他过去所做的不管对错不要再提，因为那只能代表过去

他生气时不要问他为什么生气，不要说别生气要自己去体会生气的原因，下次注意

要多关心他，即使他不是很关心你，男人有时很粗心

要多包容他，原谅他，即使有些事他不是很迁就你，感情的事必须有一方包容

不要抠字眼

说话、做事要反复考虑，要站在他的角度思考问题

不管别人谁说的话都要相信他

不要勉强他给你打电话，不管多着急，那只是在瞎着急

他喜欢干一件事就让他干，别阻拦他

别抱怨他对你现在不如过去，就算事实如此，其实他还是很爱你

要知足，不管是他很大的牺牲还是很小的努力

只要付出，不计较回报

他与别人有争议时，不管对错永远站在他这边

有些事如果他不说也别固执的问，他自己去体会他的意思

不要赌气，要理智的解决问题

别勉强他去说好听的话或勉强他做任何事来弥补你的虚荣心，虽然人都虚荣，但对他要坦诚

在他跟别人打架的时候，别让他担心，事后好好安慰他帮他压火，不要自做主张替他出气

跟他学会在现实的世界生活

不要犯同一个错误，再一再二不再三

别要求他浪漫，对他来说浪漫这是一种虚伪的形式

别要求他像别人的男朋友一样呵护自己、宠自己，他就是他

如果他在路上看别的女生或夸别的女生，也不要生气他只是在开玩笑

不要限制他的自由

少唠叨

眼泪要流的珍贵，学会忍，学会压抑自己的感情

不要把一切都表现在脸上

如果他误会你也不要怪他，不要埋怨他，因为他的出发点是为你

不要在日记里写他的缺点，不要写吵架的事，即使这是你的发泄方式

如果两个人吵架你走了，他不去找你，等你平静下来就回去找他，爱情没有该不该，不分男女不分角色，爱他就不该在乎这些

不要欺骗他，哪怕是善意的是为了他

他有时说话会伤你的心，别怪他，他只是在说气话，因为他在乎你

即使千篇一律，也别让他模仿，他有他自己的爱情观，不要拿他跟别人的男朋友比，就算真的有差距。他是你的男朋友，就永远觉得他最好

如果他真的决定干一件事不要阻拦他，只要支持或陪着他

如果他看不惯你的穿着或发型，不要说“喜欢一个人就该喜欢她的一切”不要埋怨，人与人的观点不一样

偶尔冲你发火也不要生气，人都有脾气

自己能干的事自己尽量干，他是你的男朋友，不是你的奴隶

如果定好点就不要迟到，要守信，他讨厌等人；如果他迟到先不要发火，多体谅他，也许他有事

别冲他撒娇，尽管每个女生都需要，对他来说是一种虚伪

不要大惊小怪

别要求他太多，不管他做了多大或多小的事要知道他为此付出的代价
他有他的交际圈，不要干涉

如果说悄悄话就是悄悄话，声音不要太大

上网或平时，他有想做的事就让他做，别让他一直陪你

要知道什么时候管什么时候迁就

看到别人的男朋友从家里给她们从家里带东西不要嫉妒，因为他的感情是不能用金钱和物质来衡量的

如果他忽略了你的感受没必要埋怨他，他真的不是故意的

如果有委屈，要学会忍，也许他受到的委屈比你多很多

如果压力大，要学会自己承受，其实他承受的压力更大

讨厌别人做的自己也别做

别在路上指来指去，他看不惯

他偶尔的冲动或错误也别往心里去，给别人一次机会就是给自己一次机会。人的一些缺点是与生俱来的不是一朝一夕能改的，给他点时间

说话尽量不跑题，与话题无关的先不说，做事要一心一意

永远觉得他最好。比别人好，就算真的不如别人，爱他就要对他有信 。
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